住宅ローンの選び方・はじめの一歩｜金利タイプ・諸費用・団信の基礎【2026年】

家探しと同じくらい——いえ、ある意味それ以上に大事なのが住宅ローン選びです。数千万円を何十年もかけて返していく契約ですから、ほんの少しの違いが総額で大きな差になります。

私も宇都宮で家を探すなかで、住宅ローンには思わぬ落とし穴がいくつもありました。この記事では、はじめてローンを組む方に向けて、後悔しないための「はじめの一歩」を整理します。

住宅ローン選びの3つの軸

細かい商品比較の前に、まず押さえたい軸はこの3つです。

1. 金利タイプ（変動か固定か）
2. 総支払額（金利だけでなく、保証料などの諸費用も含めて）
3. 団信（万一のときの備え）

ひとつずつ見ていきます。

① 金利タイプ：変動と固定、どちらを選ぶ？

住宅ローンの金利には、大きく「変動金利」と「固定金利」があります。

	変動金利	固定金利
金利の水準	低め	変動より高め
毎月の返済額	当初は軽い	最初から一定で見通しやすい
リスク	金利が上がると返済額も増える	金利が下がっても恩恵を受けにくい
向いている人	返済に余裕がある・低金利を活かしたい	将来の金額を確定させたい・安心重視

返済額の軽さを優先するなら変動、将来の見通しやすさ・安心感を優先するなら固定、というのが基本的な考え方です。

2026年時点では、住宅ローン利用者の約7割超が変動金利を選んでいます。ただし、いまは金利が上昇傾向にある局面でもあります。変動金利は金利が上がれば返済額も増えるため、「上がっても払い続けられるか」を家計とあわせて考えておくことが大切です。

② 「金利の低さ」だけで選ばない──諸費用に注意

ローン選びでもっとも見落とされがちなのが、保証料・事務手数料などの諸費用です。金利が同じでも、諸費用まで含めると総額は変わってきます。

特に保証料は大きな金額になります。一括前払いの場合、借入額の約2%（35年返済）が目安で、5,000万円を借りれば約100万円にもなります。

実は私自身、宇都宮で注文住宅の見積もりを取ったとき、「想定外だった出費の第1位」がこの住宅ローンの保証料でした。住宅の見積もりには出てこない「銀行側の費用」なので、本当に見落としやすいのです（詳しくは宇都宮の注文住宅 費用相場へ）。

ローンを比較するときは、金利だけでなく「保証料・手数料まで含めた総額」で並べるようにしましょう。

③ 団信（団体信用生命保険）

団信は、契約者が亡くなったり高度障害になったりした場合に、ローンの残高が0円になる保険です。住宅ローンでは、一般団信への加入を必須としている商品が多くあります。

• 一般団信：多くは金利上乗せなし（無料）で付帯
• がん団信など：金利に+0.1%程度の上乗せで、がんと診断された場合などにも残高が0円に

「もしものとき、家族に家を残せるか」という視点で、どこまでの保障を付けるかを検討しましょう。

見落としがちな落とし穴：「物件によっては審査が通らない」

住宅ローンは、年収や勤務状況だけでなく、物件によっても審査結果が変わります。

私は宇都宮で区画整理地内の土地を検討したとき、ある銀行から「区画整理地は正常な担保評価が難しい」として、住宅ローンの審査ができないと言われた経験があります（詳しくは区画整理・仮換地でつまずいた体験談へ）。

土地や物件に特殊な事情がある場合は、金融機関によって対応が分かれます。気になる物件が出たら、早めに複数の金融機関へ事前審査を出しておくことが、こうしたリスクへの備えになります。

事前審査は「早めに」が鉄則

事前審査を早めに通しておくメリットは、審査リスクの確認だけではありません。中古住宅や人気の物件は、買付のスピードが勝負になることがあります。

私は宇都宮で買付に2連敗した経験から、「良い物件が出たらすぐ動ける準備」の大切さを痛感しました。事前審査を済ませておけば、いざというときに資金面の裏付けを示してスムーズに申し込めます。

ローン選びの進め方

最後に、無理のないローンを組むための進め方です。

1. 「月々いくらまでなら無理なく払えるか」から逆算する：年収倍率ではなく、毎月の家計から考えると現実的な予算が見えます
2. 複数の金融機関を比較する：金利・諸費用・団信を、同じ条件で並べて比べる
3. 早めに事前審査を出す：審査リスクの確認と、買付スピードの両方に効く

制度や金利は変わります。本記事は2026年時点の一般的な情報です。最新の金利・条件は、各金融機関の公式情報で必ずご確認ください。

複数の金融機関をまとめて比較するには

ここまで見てきたとおり、住宅ローンは「金利タイプ×諸費用×団信」の組み合わせで実質的な負担が変わります。ただ、これを金融機関ごとに一つずつ調べて比較するのは、正直かなり大変です。私自身、保証料の存在に見積もり段階まで気づけなかったり、物件側の事情で審査を断られたりと、「もっと早く横並びで比較しておけば」と感じる場面がありました。

最近は、年収や物件価格などを入力すると、複数の金融機関の中から条件に合う住宅ローンの候補を無料で提案してくれるオンラインサービスもあります（例: モゲチェック）。自分で一行ずつ調べる前に、まず候補を横並びで見てみたい方には選択肢のひとつです。

利用にあたっては、次の点も知っておくと安心です。

• 提案はあくまで「候補の提示」であり、実際の金利や審査結果は各金融機関の正式審査で決まります
• 一般的な会社員・公務員の方を主な対象としたサービスで、年収や勤務形態によっては提案が難しい場合もあります
• 比較したうえで、最終的に地元の金融機関の店頭で相談する、という使い方もできます

私の経験では、区画整理地のように物件側に不安要素があるケースこそ、早めに複数の金融機関の目線を知っておくことが効きます。「1行に断られて慌てる」前に、選択肢を広く持っておきましょう。

まとめ

住宅ローン選びは、**「金利タイプ」「諸費用まで含めた総額」「団信」**の3つの軸で考えるのが基本です。

• 変動か固定かは、家計の余裕とライフプランで判断
• 金利の低さだけでなく、保証料などの諸費用も含めて比較（保証料は想定外になりやすい）
• 団信で「もしものとき」に備える
• 物件によっては審査が通らないことも。事前審査は早めに複数行へ

住まいにかかるお金の全体像は お金・制度のガイド を、費用のリアルは 宇都宮の注文住宅 費用相場 を、親からの資金援助を受けられる場合は 住宅資金の贈与税非課税の解説 を、住まいタイプ選びからは 4タイプ比較ガイド もどうぞ。